1. Главная
  2. Новости
  3. Результат проведения семинара в агентстве недвижимости "СОВА"

Результат проведения семинара в агентстве недвижимости "СОВА"

29 июня 2016
37

Специалисты нашей компании в июне 2016 года провели семинары для сотрудников Агентства недвижимости "Сова". Большинство вопросов коснулись предоставления вычетов при продаже и покупке жилого недвижимого имущества. Тема выбрана неслучайно, так как этот вопрос, волнует большинство собственников имущества. В период проведения семинара были учтены все "нюансы" предоставления таких вычетов.

Учитывая количество и глубину задаваемых вопросов, сотрудники нашей компании подготовили письменные ответы по данной теме, а также рассмотрели некоторые ситуации в примере.

1. Вопрос: Кто, когда и при каких условиях можно воспользоваться имущественным вычетом при приобретении жилья?

Ответ:

Вычет при покупке жилья состоит из трех частей и предоставляется по расходам:

  • На новое строительство или приобретение в РФ объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;

  • На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение в РФ жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;

  • На погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение в РФ жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.

Вычет НЕ предоставляется:

  • при покупке квартиры/дома у взаимозависимых лиц (супруга, детей, родителей, братьев/сестер, работодателя и т.п.);

  • если человек уже исчерпал свое право имущественного вычета.

  • если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счёт средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счёт бюджетных средств.

Сумма налога, которую Вы можете вернуть, определяется двумя параметрами: Вашими расходами при покупке жилья и уплаченным Вами подоходным налогом.

В общей сумме Вы можете вернуть до 13% от стоимости жилья или земельного участка с домом, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн. рублей (вернуть Вы можете максимум 2 млн. руб. x 13% = 260 тыс. рублей).

За каждый год Вы можете вернуть не больше, чем перечислено в бюджет подоходного налога (13% от официальной зарплаты). При этом возвращать налог Вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком.

В случае приобретения жилья в ипотеку до 1 января 2014 года, подоходный налог с расходов по уплате ипотечных процентов возвращается в полной мере, без ограничений.

Если же жилье было приобретено с помощью ипотечных средств после 1 января 2014 года, то вычет по процентам ограничен суммой - 3 млн.рублей (те. вернуть с ипотечных процентов Вы можете максимум 3 млн.руб. x 13% = 390 тыс.руб.). При покупке дорогого жилья часто бывают ситуации, когда сумма, возвращенная по ипотечным процентам, превышает возврат по непосредственному приобретению жилья.

При приобретении имущества в общую долевую собственность до 1 января 2014 года размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей/долями собственности.

В случае приобретения имущества после 1 января 2014 года распределение размера вычета в случае приобретения жилья в общую долевую собственность отменено.

Имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов каждого из "сособственников" в пределах общего установленного лимита вычета. При этом родители, имеющие несовершеннолетних детей и приобретающие жильё в общую с ними долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям.

Если жилье было приобретено по договору мены с доплатой, это не является поводом для отказа в получении имущественного вычета, поскольку Налоговым кодексом не запрещен такой вариант приобретения жилья.

Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, поэтому они оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договоренности.

Если в договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 1 000 000 рублей, и указана стоимость неотделимых улучшений в размере (к примеру) 1 700 000 рублей, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере стоимости квартиры, т. е. 1 000 000 рублей.

Вычет на расходы по риелторским услугам не предоставляется

Вычет на черновую отделку, только в том случае, если в акте приема передачи прописано что квартира передается в собственность в черновой отделке, и ремонтом можно добрать только до 2-х миллионов, если квартира стоит более 2-х миллионов, то этим воспользоваться нельзя, только если квартира находиться в собственности нескольких собственников.

Пример: Покупка квартиры в ипотеку 

В 2014 году гражданин Б. приобрел квартиру за 5 млн. рублей, при этом, на 3 млн. рублей он взял ипотечный кредит. По процентам ипотечного кредита в 2014 году гражданин Б. Заплатил 100 тыс. руб., заработал за 2014 год 550 000 рублей, с которых уплатил подоходный налог в размере 71 500 руб.

Максимальная сумма вычета в 2014 году составляет 550 000 руб. (дополнительно гражданин Б. может указать в декларации налоговый вычет в размере 100 тыс.руб. на уплаченные ипотечные проценты, которые будут переходить в остаток из года в год, пока не использован основной им вычет). Итого за 2014 год гражданин Б. сможет вернуть 550 000 руб. x 13% = 71 500 тыс. руб. За каждый год можно вернуть не больше, чем перечислено в бюджет подоходного налога (13% от официальной зарплаты). При этом возвращать налог Вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком (260 000 руб.).

В последующие годы гражданин Б. может также получать налоговый вычет с ипотечных процентов (когда непосредственный вычет на жилье уже исчерпан). При этом, так как кредитный договор заключен после 1 января 2014 года, максимальный размер вычета по ипотечным процентам, который он сможет получить, составляет 3 млн.руб. (390 тыс.руб. к возврату).

Пример: Покупка имущества супругами в совместную собственность (с 1 января 2014 года)

В 2014 году супруги приобрели квартиру стоимостью 5 млн.руб. в совместную собственность, за 2014 год супруг заработал 2.5 млн. руб., а супруга 3 млн.руб.

При совместной собственности, налоговый вычет может быть перераспределен в любых долях. При этом с 1 января 2014 года было снято ограничение вычета в размере 2 млн.руб. на объект жилья. Супруги могут распределить налоговый вычет в равных долях (50% мужу и 50% жене), и в начале 2015 года каждый из них получить вычет в размере 2 млн.руб. (максимальная сумма вычета на человека) × 13% = 260 тыс. рублей.

Пример: Покупка имущества супругами в совместную собственность (до 1 января 2014 года).

В 2013 году супруги приобрели квартиру стоимостью 5 млн.руб. в совместную собственность, за 2013 год супруг заработал 1.5 млн. руб., а за 2014 год — 1.5 млн.руб., с которых уплатил подоходный налог. Супруга не работала.

При совместной собственности, налоговый вычет может быть перераспределен в любых долях, но, так как жилье приобретено до 2014 года, максимальная сумма вычета на обоих супругов составляет 2 млн.руб. Супруги могут распределить 100% налогового вычета (2 млн.руб.) на супруга. При этом, так как квартира была куплена в 2013 году, то он может подать декларацию за 2013 и 2014 годы. Соответственно, за 2013 год он сможет вернуть 1.5 млн.руб. × 13% = 195 тыс. рублей, а за 2014 год остаток вычета в размере 65 тыс.руб.

2. Вопрос: Список документов для заполнения и получение имущественного вычета на приобретение жилья?

Ответ:

Для заполнения налоговой декларации Вам потребуется:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт РФ);

  • документы, подтверждающие Ваши расходы (квитанции, платежные поручения, расписки и т.п.);

  • документы, подтверждающие уплаченный подоходный налог (справка 2-НДФЛ).

Вернуть деньги по имущественному вычету, можно начиная с того года, когда у Вас имеются на руках:

  • платежные документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение квартиры/дома/участка;

  • документы, подтверждающие право собственности на жилье: свидетельство о регистрации права собственности при покупке квартиры по договору купли-продажи или акт приема-передачи при покупке жилья по договору долевого участия.

Если Вы купили квартиру в прошлом и не оформили вычет сразу, то Вы можете сделать это сейчас (никаких ограничений по срокам получения вычета нет). Единственное, вернуть подоходный налог Вы можете не более чем за три последних года. Например, если Вы купили квартиру в 2012 году, то сейчас (в 2016) Вы можете вернуть себе налог за 2015, 2014 и 2013 годы.

Весь остаток имущественного вычета переносится на следующий год. То есть Вы можете возвращать подоходный налог в течение нескольких лет до тех пор, пока не "исчерпаете всю сумму".

3. Вопрос: Предоставляется ли имущественный вычет при строительстве дома(дачного домика) на дачном участке?

Ответ:

Возможность получения имущественного налогового вычета будет зависеть то того, какой объект будет указан в свидетельстве о праве собственности. Если в документе будет зафиксирован «жилой дом», то проблем с получением имущественного налогового вычета не должно возникнуть. Согласно Жилищному кодексу, жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Если в документе будет указан любой другой объект - «жилое строение», «садовый домик», «дачный дом», то налогоплательщику будет отказано в предоставлении вычета, поскольку ни один из указанных объектов не поименован в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Дачный домик отличается от жилого тем, что согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Поэтому необходимо установить возможность либо постоянного проживания в строящемся домике (т.е. в течение всего года), либо проживания только в летний сезон. В последнем случае строительство нельзя будет квалифицировать как жилищное. Если же в домике имеются, например, отопление, энерго- и водоснабжение, канализация и другие коммуникации, это позволяет отнести объект к жилому дому. В таком случае имущественный вычет предоставляется, однако для этого нужно подтвердить расходы на приобретение строительных материалов и их целевое назначение.

Федеральный закон от 20.08.2004 г. № 112-ФЗ, разрешил с 2005 года включать в расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома расходы:

  • на разработку проектно-сметной документации;

  • на приобретение строительных и отделочных материалов;

  • на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

  • связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

  • на подключение к сетям элекро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.

Документы, подтверждающие расходы, должны быть оформлены таким образом, чтобы было понятно, что строительные материалы израсходованы на строительство именно данного жилого дома. В качестве обоснования можно предоставить проектную документацию, сметы, договора на СМР (строительно-монтажные работы), акты сдачи-приемки строительных работ и т.п. Вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты налогоплательщиком денежных средств. Таковыми могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Обратите внимание, что данный вычет предоставляется не в ходе строительства, а только после его завершения и оформления свидетельства о праве собственности на жилой дом.

4. Вопрос: Налог на имущество для пенсионеров?

Ответ:

В связи с принятым в 2014 году законом, вносящим изменение в Налоговый Кодекс, многие пенсионеры озабочены тем, нужно ли им платить налог на имущество по новым правилам (налог исчисляется с кадастровой стоимости объекта, которая в несколько раз выше инвентаризационной). Ведь до этого они были полностью освобождены от его уплаты. Причем было не важно сколько объектов находиться в их собственности. Как же теперь обстоит дело?

Стоит сразу успокоить пенсионеров, поскольку несмотря на принятые изменения, налоговые льготы, которые предоставлялись им раньше, сохранились и сейчас. Поэтому налог на имущество по прежнему не подлежит уплате (пп. 10 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ).

Однако изменения все таки есть:

В соответствии с новыми положениями налоговая льгота предоставляется в отношении:

  • 1-ой квартиры и комнаты;

  • 1-ого жилого дома;

  • 1-го гаража и машино-места;

  • хозяйственных строений и сооружений площадью не выше 50 кв.м., расположенных на дачных, садовых и других земельных участках.

Остальные виды недвижимого имущества подлежат налогообложению в общем порядке. Не распространяется льгота также и на дорогие объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей.

Кроме того, недвижимость освобождается от налогообложения при наличии двух условий:

  • она должна находиться в собственности налогоплательщика;

  • и не должна использоваться в предпринимательской деятельности.

***Обращаем Ваше внимание что всего 28 субъектов Российской Федерации приняли решение о применении с 01.01.2015 года кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы. Тюменской области в этом списке НЕТ. В остальных регионах налоговой базой на 2015 год осталась инвентаризационная стоимость объектов недвижимости.

5. Вопрос: Вычет при продаже имущества?

Ответ:

При продаже любого имущества, находящегося в собственности физического лица менее 3 лет, сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц и у налогоплательщика возникает обязанность предоставить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отношении полученных доходов от продажи такого имущества (такая декларация подается налогоплательщиком в срок не позднее 30 апреля года следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее 3 лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей. 

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример:

В 2013 г. Иванов И.И. продал квартиру за 3 500 000 рублей, купленную им в 2011 г. за 2 500 000 рублей.

Так как, квартира находилась в собственности Иванова И.И менее 3 лет, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2013 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Иванова И.И. составит 2 500 000 рублей, а НДФЛ= (3 500 000 руб.-1 000 000 руб.) * 13%=325 000 руб.

Если же Иванов И.И. заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 1 000 000 рублей, а НДФЛ 130 000 рублей:

НДФЛ= (3 5000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 130 000 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее 3 лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Обратите внимание!

Право на использование льгот и вычетов имеют лишь физ.лица - налоговые резиденты РФ. Отчуждаемое имущество не должно было использоваться в предпринимательских целях (сдаваться в аренду от имени ИП).

Льготы:

Освобождаются от налогообложения доходы, полученные гражданами за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Для вышеуказанных объектов, приобретенных после 01.01.2016 года, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

За исключением полученных в результате:

  • приватизации;

  • в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;

  • плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

При продаже объектов, с суммой в договоре купли-продаже меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, налогообложению подлежит кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0.7.


Нажмите для звонка
+7 (3452) 515-422
Консультации специалиста
+7 (3452) 515-355
Консультации специалиста